双倍返还购房款的法律规定 (一)

双倍返还购房款的法律规定

贡献者回答法律主观：

双倍返还购房款是最高人民法院针对 商品房买卖 合同中 开发商欺诈 或者恶意违约行为作出的一种惩罚性规定，对于《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》的适用具有严格的条件限制。 根据《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指 房地产开发企业 （以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移 房屋所有权 于买受人，买受人支付价款的合同。”因此，《解释》所针对调整的对象仅是房地产开发企业建的”商品房”，对于“公房”和“二手房”来说都不适用。 根据《解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”此条规定简而言之，即为在出卖人和买受人订立了商品房买卖合同后，出卖人未告知买受人，又将房屋抵押或者出卖给第三人的情形，对此情形，在满足其他条件的情况下，买受人可要求出卖人双倍返还购房款。 通过内容我们可以看出，让开发商双倍返还购房款法院在某些情况下是会支持的。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

起诉前取得预售许可证的，房屋买卖合同有效吗？ (二)

贡献者回答起诉前取得预售许可证的，房屋买卖合同有效。具体解释如下：

法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

预售许可证的意义：商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。它是规范商品房开发销售秩序、保护购房者合法权益的重要手段。

维护交易稳定性：法律之所以规定在起诉前取得预售许可证的买卖合同有效，是为了维护交易的稳定性，避免因为开发商在订立合同时未取得预售许可证而导致合同无效，进而引发更多的法律纠纷和经济损失。同时，这也是为了促进经济的发展，保障房地产市场的健康运行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条 (三)

贡献者回答《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条

叶赫那拉闻多解答；

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；

二、但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；

三、这种纠纷的焦点，是”有无商品房预售许可证“，虽然该解释规定在起诉前取得，但依照”公平原则“，因为一旦实际取得了商品房预售许可证，并不损害买受人的利益。笔者认为，出卖人在法庭调查结束前取得，应当视为合同有效。

综上所述，你咨询的律师可以说是懂法的，但本案的决定权，应由法官确认。

商品房买卖：出现面积纠纷怎么处理 (四)

贡献者回答在买房子时，你是不是有出现过被一大堆专业房产词汇绕晕的情况，诸如建筑面积、套内面积、赠送面积、公摊面积，傻傻分不清楚，被开发商成功忽悠。看看以下的关于商品房买卖中面积纠纷的案例吧，或许对你有所帮助。

在 买房 子时，你是不是有出现过被一大堆专业 房产 词汇绕晕的情况，诸如建筑面积、 套内面积 、 赠送面积 、公摊面积，傻傻分不清楚，被 开发商 成功忽悠。看看以下的关于商品房买卖中面积纠纷的案例吧，或许对你有所帮助。

案例描述

1、2012年6月21日,王某购买一套商品房,并与某 房地产开发 公司签订了《 商品房买卖合同 》一份。双方在合同中约定该商品房阳台是非封闭式,建筑面积共90.34平方米,其中套内建筑面积78.83平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.51平方米,按 建筑面积计算 商品房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

2、《商品房买卖合同》签订后,开发公司根据相关规定委托了测绘公司对房屋的面积进行测绘。测绘公司2013年10月18日对房屋进行实测后将测绘成果交付了开发公司,并报当地房地产管理局审核。房地产管理局审核后,加盖了“ 房地产测绘 成果备案专用章”。

3、2013年10月20日,王某按约支付了房款,开发公司也按约交付了房屋。王某拿到房屋后,认为测绘公司在对房屋进行测绘时,将非封闭式阳台按封闭式阳台测绘方式全部计算 阳台面积 ,导致房屋测绘面积超过实际面积, 房屋公摊面积 增大,从而使开发公司多收取房款。

4、王某在要求开发公司赔偿无果后,遂拒绝办理 房屋产权登记 手续,并诉至法院要求开发公司承担返还多收面积的房款及其他赔偿责任,测绘公司承担连带赔偿责任。

法院审判

1、法院审理后认为,王某与开发公司签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。因涉案房屋尚未办理产权登记,现无法确定产权登记面积及其与合同约定面积是否有差异,故王某现要求开发公司返还多收面积房款及承担赔偿责任的请求无事实和法律依据。

2、另外,签订《商品房买卖合同》的合同主体是王某和开发公司,测绘公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人,其是受开发公司的委托对 房屋面积 进行测绘。根据合同的相对性原则,王某无权越过《商品房买卖合同》直接要求测绘公司承担民事责任。

我释法

1、本案中,王某主张其购买的商品房实际面积与合同约定面积存有误差,但未能得到法院支持,原因在于：一方面,从法律角度而言,王某不能提供具有足够证明力的关于房屋实际面积具体大小的证据,另一方面,从合同约定内容来看,王某的权利之基础事实在于合同约定面积与房屋产权登记面积存在差异。但由于王某尚未办理房屋产权登记,所谓房屋产权登记面积并不存在,合同约定面积与产权登记面积之误差无从谈起。因此,王某关于面积差异款方面的诉讼请求明显缺乏这一重要的要件性事实,不能成立。

2、至于测绘公司,并非商品房买卖合同主体,本案作为合同违约之诉,没有需要突破合同相对性原则的特殊情形,王某直接要求测绘公司承担相关责任,显然没有法律依据,当然这并不排除在侵权之诉中测绘公司就其存在的过错行为承担相应的赔偿责任之可能性。

买房提醒

1、在商品房买卖是 预售 商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。

2、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条专门就处理此类争议的法律适用作了较为明确统一的规定。

3、由于一般商品房买卖合同中都约定了 购房 者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实。

4、如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的，可以通过申请更正登记等途径来解决。

二手房漏水可以退房吗 (五)

贡献者回答二手房漏水是否可以退房，主要取决于漏水的严重程度以及合同中的相关约定：

轻微瑕疵：如果二手房漏水属于轻微瑕疵，一般情况下是不能退房的。但卖方负有瑕疵修缮的责任，应负责修复漏水问题。

严重瑕疵：如果二手房漏水特别严重，经过修缮后仍然严重漏水，已经影响到正常居住使用，那么买方可以要求卖方承担违约责任，包括但不限于解除合同（即退房）和赔偿损失。

法律依据：

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》也明确指出，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

合同重要性：在二手房买卖过程中，签订合同前要对房屋现状进行仔细查看，并将房屋存在的问题以及双方就该问题的协商解决意见明确写入合同中。这样可以避免后续因房屋质量问题产生纠纷时无据可依。

综上所述，二手房漏水是否可以退房，需要根据漏水的严重程度以及合同中的相关约定来判断。在购房过程中，务必谨慎签订合同，明确双方的权利和义务。

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到商品房买卖合同解释。如需更深入了解，可以看看典诚律网的其他内容。