房屋评估方法和标准 (一)

房屋评估方法和标准

最佳答案房屋评估的主要方法和标准包括以下几种：

1. 市场比较法 基于相似房屋交易价格：评估师会收集近期相似房屋的交易数据，并考虑房屋的位置、面积、装修及市场供需等因素，对目标房屋进行合理定价。

2. 成本法 重置成本减去折旧：适用于市场上交易数据较少或不易获得的房屋。评估师会考虑房屋的建筑成本、材料费用、人工费用等，并结合使用年限和折旧情况来确定其价值。

3. 收益法 预测未来收益：适用于可以产生稳定收益的房屋，如商业用房或出租住宅。评估师会预测房屋未来的收益，并考虑资本化率和风险等因素来确定其价值。

4. 清算价值法 快速出售或拍卖时的价格：主要用于确定房屋在面临破产或清算时的价值，通常会低于市场价值。

在进行房屋评估时，评估师还需考虑房屋的法律权属、土地使用权、建筑物状况、周边环境等其他因素。不同的评估方法和标准可能会有不同的结果，因此评估师需要根据实际情况选择合适的方法和标准，并给出合理的评估结果。这一过程需要评估师具备丰富的专业知识和实践经验，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房屋评估收费标准 (二)

最佳答案房屋评估收费没有固定统一标准，不同类型评估收费情况不同，具体如下：

评估费（常见于房产交易等）：收费标准通常采取累进计费率。房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元（含500万元）累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%；5000万元的收取评估总价的0.012%。依据《中华人民共和国价格法》，经省级财政主管部门批准设立的资产评估机构，提供服务应按规定收取费用，且收费实行政府指导价和市场调节价。房屋鉴定评估报告收费：受多种因素影响，费用在几百元到数万元不等。一是鉴定评估类型，如安全性鉴定、抗震鉴定、装修前鉴定等，因复杂程度和技术要求不同，收费有差异，像安全性鉴定收费相对较高；二是房屋面积，面积越大，鉴定评估工作量越大，收费越高，一般按每平方米一定价格区间收费；三是房屋所处位置及建筑年代，偏远地区或交通不便处收费可能提高，年代久远的房屋鉴定难度大，收费也会增加；四是市场行情与地区经济水平，经济发达地区收费标准往往更高。具体收费需由专业机构结合实际情况综合确定。

房屋评估怎么评估 (三)

最佳答案房屋评估常见方法有4种：1、成本法，就是土地开发的各项成本费用；2、市场比较法，与市场上其他条件相似的房屋价格比较对比；3、剩余法，用总产值扣除房地产总价；4、受益法，通过估算预期房子未来能获得的利润。

一、成本法

在计算成本法时，就是对土地开发的各项成本费用来进行核算，对于一些不正常因素而影响的价值是需要剔除的，然后剩余的就是正常成本的费用积累。在计算时也是需要按照正常市场标准的，同时资金的利息以及建设利润都是会考虑进去的。

二、市场比较法

现在市面上评估房屋最常见的办法也就是市场比较法，这种方法也是比较精确的，需要参考很多因素，例如所在小区的均价以及这个小区内类似房屋的挂牌价和成交价格，同时还要考虑到周边小区类似房源的挂牌价和成交价格，它也是对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比来调整，来得出最后的价格。

三、剩余法

剩余法其实指的就是在估算完开发完成和不动产正常交易价格的基础上，扣除一些其他费用，例如建筑物，建造费用，买卖有关的专业费，利息，利润等，剩下来的余额就是房屋的估价。

四、收益法

收益法其实指的就是通过估算被评估房屋的未来预期能够获得的利润，把它折合成具体金额，来借以确定被评估房屋的一种评估方法，在评估时，会根据收益率来计算，收益率是根据不同地区，不同用途，不同类型的房地产来决定的。

房屋评估参照标准

1、房屋在评估之前会首先看看这个房子的房龄，房屋的新旧程度，直接关系到买它的人喜欢与否，同时房屋自修建完毕之后就进入了折旧期，如果在对二手房进行销售时，要计算房屋的折旧费用，而且不同构造的房屋折旧期限是不同的，例如砖混结构的房屋折旧期限为50年。

2、在评估房子时要看户型，现在市面上买房的人比较喜欢正规的套二，套三为主，这样的户型房子价格会比较高，那如果户型过小或者是过大，那也会影响房屋的评估价格。

3、楼层和朝向也是影响房屋评估的主要因素。一般情况下处于中间部位的房屋是最好卖的，但是如果底楼带有户外花园或者是顶楼带有屋顶花园，这样的房子也是很好销售的，价格也是会偏高的。现在很多人买房都会比较讲究朝向，通常选择南北朝向的，因为这样的房子采光，通风都是非常好的，所以这种朝向的房屋价格会比较贵一点。

4、很多人在买二手房时，也是会着重考虑到房屋周边的情况，例如交通，医疗，教育，购物，餐饮等配套基础设施，如果周边配套设施完善，而且这个房子也是学区房，那这个房子的价格肯定会很高，那如果房屋周边部分配套设施不齐或者缺失，那房屋价格就会大大折扣。

5、房屋的位置也很重要，如果房屋临街，那可能在日常生活中会受到噪音的干扰，而且人来人往，灰尘也会比较大，这样的房子售出价格可能会低一点，那如果位置比较好，而且周边环境比较安静，能给人提供一个很好的休息环境，那这样的房屋价格就会高一点。

中华人民共和国国家标准房地产估价规范估价方法 (四)

最佳答案中华人民共和国国家标准房地产估价规范估价方法

5．1 估价方法选用

估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

5．1．2 对同一估价对象宜选用两种的估价方法进行估价。

5．1．3 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

5．1．4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

5．1．5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

5．1．6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5．1．7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

5．2 市场比较法

5．2．1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正 7 进行个别因素修正；求出比准价格。

5．2．2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括交易双方情况及交易目的；交易实例房地产状况；成交价格；成交日期；付款方式等内容。

5．2．3 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个的可比实例。选取的可比实例应符合估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，不超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求。

5．2．4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵和面积单位等内容。

5．2．5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有多种特殊交易情形的交易实例不宜选为可比实例。

5．2．6 进行交易日期修正，应将可比实例的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正采用类似房地产的价格变动率或指数进行。

5．2．7 进行区域因素修正，应将可比实例的价格调整为估价对象的外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等影响房地产价格的因素。

5．2．8 进行个别因素修正，应将可比实例的价格调整为估价对象的个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正内容包括面积、形状、临路状况、基础设施、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正内容包括折旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

5．2．9 各项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

5．2．10 选取的多个可比实例的价格经过各种修正之后，应计算求出一个综合结果，作为比准价格。

5．3 收益法

5．3．1 运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本比率；选用适宜的计算公式求出收益价格。

5．3．2 净收益应根据估价对象的具体情况，按出租型房地产、商业经营型房地产、生产型房地产、尚未使用或自用的房地产等不同情况求取。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

5．3．3 采用正常客观的数据求取潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金。

5．3．4 求取净收益时，应考虑净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量。

5．3．5 资本化率的确定方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法。

5．3．6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

5．3．7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

5．4 成本法

5．4．1 运用成本法估价应按下列步骤进行：搜集有关成本、税费、开发利润等资料；估算重置价格或重建价格；估算折旧；求出积算价格。

5．4．2 重置价格或重建价格是重新取得或重新开发、重建全新状态的估价对象所需的成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。

5．4．3 重置价格或重建价格构成内容应根据估价对象实际情况，在成本构成内容基础上酌予增减。

5．4．4 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、加总时应注意成本构成划分和相互衔接。

5．4．5 求取土地的重置价格，应直接求取在估价时点状况的重置价格。

5．4．6 建筑物的重置价格重建价格可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取。

5．4．7 成本法估价中的建筑物折旧包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

5．4．8 建筑物折旧分为可修复和不可修复两部分。对于可修复部分，直接估算修复所需费用作为折旧额。

5．4．9 扣除折旧后的建筑物现值可采用公式求取。

5．4．10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。

5．4．11 估价中确走建筑物耐用年限与折旧，需考虑建筑物建设期不计耐用年限、建筑物耐用年限短于土地使用权年限、建筑物耐用年限长于土地使用权年限、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前等情况的处理。

5．4．12 积算价格为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

5．4．13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

5．5 假设开发法

5．5．1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。

5．5．2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。应考虑待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

5．5．3 假设开发法估算的待开发房地产价值为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

5．5．4 预测开发完成后的房地产价值宜采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

5．5．5 开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

5．5．6 假设开发法估价需考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

5．6 基准地价修正法

5．6．1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。

5．6．2 交易日期修正应将基准地价调整为估价时点的值，方法与市场比较法中的交易日期修正相同。

5．6．3 区域因素和个别因素修正内容和修正方法与市场比较法相同。

5．6．4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，应按当地对基准地价的有关规定执行。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于房屋评估方法和标准的信息了解不少了，典诚律网希望你有所收获。