城市更新的三种模式 (一)

城市更新的三种模式

贡献者回答城市更新的三种模式包括：政府型、政府主导下的开发商参与型和开发商主导型。

1. 政府型模式： 在这种模式下，政府直接主导城市更新项目，负责项目的整体规划、政策制定、资金筹集以及协调各方关系。 政府作为甲方，确定改造范围和改造期限，并办理相关用地手续；而开发企业则作为乙方，负责拆迁安置和公共服务设施的建设。

2. 政府主导下的开发商参与型模式： 在此模式下，政府与开发商共同承担城市更新的任务。 政府首先进行居民搬迁安置、总体规划、土地开发和市政设施建设，然后通过土地招标，由开发商负责后续的设计、建造和运营。 开发商可以单独完成，也可以由多个企业分区域合作。

3. 开发商主导型模式： 在这种完全市场化的运作方式中，政府通过出让土地使用权，由开发商按照规划要求独立负责项目的拆迁、安置和建设。 政府不直接参与项目，而开发商则根据自身利益进行房地产开发。

这三种模式各有特点，适用于不同的城市更新场景和项目需求。在实践中，政府和市场需要相互配合，共同推动城市更新的顺利进行。

各类土地出让金计算方式及依据 (二)

贡献者回答各类土地出让金计算方式及依据

融资地块由政府公开出让，其土地出让金依据实际成交价格确定。对于按照合作改造或自主改造协议出让的融资地块，则在申请办理土地出让手续时点，以市场评估价的20%计收土地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地时，若涉及出售、交换、赠与（除继承外）或自行申请补办土地出让，应按照申请时点相应土地用途市场评估地价的20%，或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。根据《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）的第（九）条。

原土地权利人申请自行改造的“三旧”用地，以协议出让方式供地时，应按照办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。但对于“工改工”项目无需缴交土地出让金，但M0用地（新型产业用地）除外。根据第（十）条的表述。

科研、教育、医疗、体育机构利用自有土地进行城市更新改造时，应按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（七）条的规定缴交土地出让金。相关税务处理的核心问题可在专门的资料中学习。《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）第二十三条。

存量普通工业用地在符合城市规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地供应合同变更协议，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。根据第（七）条第三款。

科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准，利用自有土地进行城市更新改造的，若改造开发后土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。若需办理有偿使用手续，则可采用协穗议出让方式供地。教育、医疗、体育用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金；保留工业用地性质的科研用地在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金；市级驻穗科研机构的科研用地按照相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金；其余商务设施性质科研用地原自有部分按照相应地段办公用途市场评估地价的40%，增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70%计收土地出让金。上述项目均应在土地出让合同中明确整体确权、不可分割转让和违反相关规定须按照商服用途补缴土地出让金等内容。根据《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第（二十六）条。

为加快推进“工改工”和“工改商”等完善历史用地征收手续工作，原以划拨方式取得的和完善历史用地征收手续后源的“工改工”用地，涉及以协议出让方式供应时，应按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金。涉及“工改商”等用地，则应参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第（九）条的规定缴交土地出让金。涉及移交公益性用地的情况，则应按照第（十五）、（十六）条的规定办理。

对于完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”等用地（旧村改造的除外），政府将按国有土地上旧厂改造政策进行收储。根据相关细则的说明，各类土地出让金的计算方式和依据主要遵循公开、公平、合理的原则，确保城市更新和土地利用的规范与效率。

城市更新土地一二级联动开发的方法和路径浅析 (三)

贡献者回答一、土地一级整理主体获得土地使用权的路径

土地一级整理主体通过协议出让或直接转让等方式获得经营性用地的土地使用权，非公开招拍挂，实现社会投资与土地开发的联动。

二、经营性用地的获取方式

1. 土地划拨：满足划拨用地目录的福利性住宅用地，通过划拨方式授予社会资本，实现安置房用地的一二级联动。

2. 协议出让：符合规定条件的经营性用地，通过协议方式直接出让，锁定实施主体，确保项目资金平衡和路径畅通。

三、实现一二级联动的其他途径

1. 定向挂牌、带方案挂牌、综合评价：通过限制条件限定参与主体范围，实现信息壁垒，锁定一二级开发拿地主体。

2. 单一主体归宗：原始权利主体转移房屋所有权与土地使用权至单一实施主体，实现土地开发的一二级联动。

3. 社会资本收购：社会资本收购改造地块周边土地使用权和房产，通过归宗和规划调整，实现一二级联动。

4. 企业自行改造：企业对存量土地及地上构筑物进行改造，政府以协议方式授予土地使用权，实现一二级联动。

5. 村集体改造：农村集体经济组织通过土地整备和城市更新模式，引入合作方或自行完成前期工作，实现一二级联动。

6. 产业用地租让结合：采用长期租赁、先租后让、租让结合等方式供应产业用地，实现城市更新项目中产业用地的一二级联动。

综上所述，在城市更新和城中村一体化联动开发的背景下，通过综合运用法律法规和地方政策，可以实现部分经营性用地的一二级联动，推动土地有效利用与项目资金平衡。

拿地有哪些方式 (四)

贡献者回答拿地主要有以下几种方式：

1. 土地使用权出让

这是最为常见的拿地方式。政府部门作为土地管理者，通过拍卖、招标、挂牌等方式，向开发商或其他土地需求方出让土地使用权。这种方式通常适用于新建项目。

2. 土地征收及拆迁安置

在某些情况下，政府为了进行城市更新或基础设施建设，会通过征收土地的方式从原土地所有者手中获取土地。随后，政府可能会将土地转让给开发商进行开发。这一过程涉及到拆迁和安置原有居民。

3. 土地合作开发

这是一种双方合作的拿地方式。通常情况下，开发商与地方政府或企业合作，共同开发某块土地。双方各自出资或提供其他支持，共同分享开发后的收益。这种方式有助于减轻开发商独自承担风险的压力。

4. 土地市场购买

通过直接从土地市场购买已存在的土地使用权，这也是一种拿地方式。这种方式需要开发商具备足够的资金，来竞买土地并与其他竞争对手竞争。

5. 股权收购

通过收购已存在公司的股权，进而获得该公司的土地资产。这种方式在目标公司持有重要或特殊地块时尤为常见。

总的来说，拿地的具体方式取决于项目需求、资金状况、市场环境以及政府政策等多重因素。在选择拿地方式时，需要综合考虑各方面因素，并依法合规进行操作。

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