随着城市化进程的加速，土地开发成为了一个备受关注的话题。近年来，各地政府与企业纷纷投入到大规模的土地开发中，力求通过合理规划利用土地资源，推动地方经济发展。然而，随之而来的问题也逐渐显现：生态环境遭到破坏、土地资源浪费、农民利益受损等。如何在保障经济发展的同时，兼顾生态环境的保护与农民利益的维护，成为了当前土地开发亟待解决的问题。社会各界对此展开了激烈的讨论，寻求科学合理的土地开发方案。

关于土地开发的问题。 (一)

关于土地开发的问题。

答首先，原土地取得者的土地出让合同上也应该有土地建设指标和用途。按照那个合同来就是了，土地局不同意属于违约。国土局可以反对过户转让的理由应该是：1、原土地使用权所有者没有按照土地出让合同投资达到25%，因此不能转让；2、土地使用权所有者未按照土地出让合同约定用途使用土地。“地太小了”不是土地局的审批权限，而应是规划管理局确定的审批事项。

如果你已经取得过户转让后的土地权证，而土地证上应该注明土地用途。这时候，能够影响你的开发的应该是规划局，而不是土地局。

如果“土地批下来给的用途是用于私人建房”

这样更好呀，你就按照私人建房报批规划手续进行建设，建好了，并不影响你对外转让销售。私人建房相关税费、费用和管理法规（比如预售、网签、销售回款管理、施工劳保基金、税收预征等全没有）比房地产更宽松。

如果规划局认为：“土地小了”

可能是指：退出道路红线、绿化用地、与周边建筑物的日照间距，你的地已经剩不下足以盖房子的面积。

如果是日照间距，而周边建筑物又是在原土地取得之后审批建设，那么你可以向规划局提出行政异议：因为，周边建筑物建设时的规划建设方案应该考虑与你的地块之间的日照间距问题，应该予以公示（公示是这两年的做法，以前可能没有）或征求该地块的拥有者的同意。

如果是日照间距，而周边建筑物又是在原土地取得之前审批建设，那么，你只有一个办法——囤地，不断的上报建设规划方案，而后被驳回，而后修改再上报，拖延时间，并留存相关审批拖延时间的证据，以此证明，土地的拖延开发不是你的原因，而是由于政府的行政审批造成。拖到拆迁补偿那一天。

2012年6月1日的中华人民共和国国土资源部第53号令《闲置土地处置办法》第八条、第十二条和十三条，也给你这个问题的解决提出了办法，你可以看看哪些对你有利，尽可能向那方面靠吧。

祝，早日顺利开发。

都说现在不允许毛地出让，想请教1、为什么现在房地产公司还有大量的拆迁补偿费；2、禁止毛地出让， (二)

答1，现在房地产公司有拆迁补偿款的原因一个是历史遗留，一个是2012年房地产公司与当地政府的土地出让附加协议（可能在土地出让之前或之后），一般不会体现，双方也不会放到桌面上说。

2，禁止毛地出让出自国土资源部2012年发布的53号令《闲置土地处理办法》。明确要求土地出让必须是净地。2012年7月1日起执行。

题外：你说的房地产公司还有大量的拆迁补偿费应该是个案，现在拆迁单位已经是政府的一个特别单位，专门为一级土地市场提供净地服务的，拆迁补偿费已经转移到开发企业支付的土地款里。

法院查封的土地能作为闲置土地处置吗 (三)

答问：某市国土资源局1995年与该市A公司签订了国有土地使用权出让合同，将5000平方米工业用地出让给A公司。A公司取得土地使用证，并于当年竣工投产。2008年，该市规划调整，上述地块被调整为商住用地，国土资源局与A公司因此重新签订了国有建设用地使用权出让合同，A公司随后缴清了土地出让金，更换了土地使用证，并平整了该块土地。2010年1月，因债务纠纷，法院裁定查封了这块土地，查封期为两年。2012年1月，法院又续封一年。2012年5月，市国土资源局认定A公司的该地块为闲置土地，拟进行处置。对于法院查封的土地，国土资源局能认定其为闲置土地吗？

答：本案的争议焦点有两个，一是闲置土地的认定标准是什么？二是司法查封是否可以作为土地闲置的政府原因？

首先，应当明确司法查封的含义。查封，是指人民法院把被执行人的财产贴上封条，禁止被执行人和其他人转移或处理。在本案中，法院对A公司的土地进行司法查封，其主要目的是防止其转移资产，侵害债权人利益。

其次，应当明确闲置土地的认定标准。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号，以下简称53号令）规定，可以将闲置土地认定标准归纳为以下几点：一是国有建设用地使用权人签订国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书，并取得开工许可证，在国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定或者规定的动工开发日期满一年，没有进行挖基作业，或者挖基作业并未达到规定标准的；二是已动工开发进行挖基作业，但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3的；三是除去国有建设用地使用权出让价款、划拨价款及向国家缴纳的相关税费，已投资额占总投资额不足25%的；四是已动工开发但中途中止开发建设满一年的。

A公司所属土地的开发现状符合现行法律法规的闲置土地认定标准。但是，由于其已被司法查封，是否认定为闲置就有争议。

对此，应先明确哪些是政府原因造成的土地闲置，再来探讨司法查封是否属于政府原因。53号令细化了因政府原因造成动工开发延迟的情形，主要包括未按照出让合同或划拨决定书约定交付土地、规划调整、政策调整、群众信访、军事管制、文物保护及政府或政府有关部门其他行为导致使用权人未能进行开发建设等，并未将司法查封明确为造成土地闲置的政府原因。

但是，司法查封应当归为政府原因。理由如下：一是根据《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发〔2008〕178号）规定，土地被司法查封的，查封前不符合闲置土地认定标准，司法查封后满一年未动工的，可不认为是闲置土地。二是就司法查封性质而言，其目的是防止债务人转移资产，侵害债权人合法权益。债务人在已被查封的土地上继续进行开发建设，一旦法院判定以土地作为资产清偿债务时，其开发建设成本将不计入土地资产，债务人前期投入将化为泡影，因此债务人不会在被查封的土地上继续进行投资建设。

综上，A公司的土地可以认定为闲置土地，但处置时应按政府原因造成土地闲置的情形进行处置。

国土经出让土地,荒多少时间为失效? (四)

答非政府原因或自然灾害原因造成的土地闲置，闲置超过两年，国土资源部门有权无偿收回。

根据国土资源部第53号令--闲置土地处置办法记载：

1、闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

2、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

处置办法：除因政府行为或自然灾害造成土地闲置的情况外，其余闲置土地按以下方式处置：

1、未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；

2、未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。典诚律网希望关于土地开发的问题。，能给你带来一些启示。