上海保障房收益率3.5

上海保障房收益率3.5

### 上海保障房收益率达到3.5%的深层剖析

背景介绍

上海保障房建设概况

近年来，上海市政府积极响应国家号召，大力推进保障性住房建设，旨在为低收入及中等偏下收入家庭提供经济实惠的居住条件。保障性住房项目涵盖共有产权保障房、廉租房、公共租赁房等多种形式。

收益率现状

收益率达到3.5%

据最新数据显示，上海部分保障房项目的收益率已达到3.5%。这一数据虽然与商品房市场的高收益率相去甚远，但在保障性住房领域已属较高水平。收益率的提升得益于政府政策的扶持、市场需求的增长以及运营管理的优化。

影响收益率的因素

政策支持

政府在财政补贴、税收优惠、土地供应等方面给予保障房项目诸多支持，降低了建设成本，提高了项目的盈利能力。例如，通过减免土地出让金、降低税费等方式，减轻开发商的经济压力。

市场需求

随着城市化进程的加速和人口的不断涌入，上海市的住房需求持续增长。保障性住房作为政府提供的公共产品，满足了大量低收入家庭的居住需求，市场需求旺盛，为项目带来了稳定的收益。

运营管理

有效的运营管理也是提升保障房收益率的关键因素。通过优化资源配置、提高服务质量、加强成本控制等手段，可以进一步提高项目的运营效率和盈利能力。

收益率提升的意义

吸引社会资本参与

保障

有一天二手房现在马上就要租出去了，租金收益率这个怎么算？ (一)

优质回答收益率的计算与比较

根据21世纪房地产的数据，2011年下半年成熟地段优质社区商铺的年租金有时会达到住宅的1-2倍，而且由于没有“限购”等政策的影响，价格也在稳步上涨。例如上海徐汇中心，沿街二手店平均价格为6万元/平方米，租金为10 ~ 12元/平方米/天，租金回报率约为6.6%，空置率仅为5%左右。

然而，这只是商店年租金和总价之间的简单划分。业内人士还有另一个更常用的针对社区商店的公式:

那么，根据总面积30平方米，一年期固定存款利率为3.5%，五年期贷款利率为7.59%，总售价应为180万元。首付款100万元，贷款80万元，投资回报率应为(30×11×365-100万元× 3.5%-80万元×7.59%)/180万元=1.4%，即每100元比存款银行盈利1.4元。如果贷款不是一次性付清，相应的收益率为(30×11元×365-180万×3.5%)/180万=3.2%

回报率与升值前景

相对而言，成熟地区的二手社区店铺具有一定的辐射效应，拥有固定的客户群，因此投资风险相对较小，回报相对稳定，如上海徐汇中心板块、黄埔南路浦江大厦等上述品牌成熟社区。然而，在这些地区也有商店价格上涨和店主不愿意出售的情况。

[乐视股票最新消息]北上广深将试点保障房REITs 初步方案已报住建部 (二)

优质回答乐视股票最新消息与本题无关，以下为北上广深将试点保障房REITs的相关信息：

试点城市与方向：北京、上海、广州、深圳四个特大城市被选为REITs（房地产出资信任基金）的试点城市。试点规模初步定于租借性保障房，包括公共租借住宅、廉租房。

试点计划进展：目前，北上广深四市的初步试点计划已经上交至住建部，正在进行最终的确定与细化。此次试点旨在通过已建成的保障房财物证券化，盘活存量财物，为后续建造提供资金。

试点目的：住建部此次试点的主要目的是解决租借型保障房的资金短板问题。通过REITs试点，可以使地方政府在保证房建造办理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，同时拓宽资金来源途径，缓解资金压力。

资金来源现状：我国租借性保障房建造资金来源主要包括中心财务拨款、地方政府土地出让金的10%、住宅公积金收益以及地方政府债、银行贷款等。然而，在银根收紧的情况下，保证房建造面临较大的资金缺口。

REITs的运作方式：依据此次试点计划，将通过建立“特别意图公司”（SPV），以对应租借性保障房项目为首要财物包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成财物证券化。这将有助于吸引更多社会资本参与保障房建设。

REITs的发展前景与挑战：REITs在国外已是一个较为成熟的投资品种，但在我国由于起步晚、法律税收及多部门监管等原因，其发展道路较为艰难。未来，随着REITs试点的推进，需要处理好法律界定、税收优惠等复杂关系，以提高REITs的收益率和吸引力。同时，政府也需要通过财务补贴、税收优惠等措施，保障REITs产品的收益稳定性和抗通胀性。

租金收益率怎么算 (三)

优质回答租金收益率衡量的是房屋出租收入与投资房屋成本的比例，代表了投资房屋每年的收益情况。计算租金收益率的公式为：租金收益率=(每月租金收入×12个月)÷投资房屋总成本×100%。例如，如果一座房屋价值100万元，每月租金为5000元，那么租金收益率就是：(5000元×12个月)÷100万元×100%=6%。

通常情况下，租金收益率较高意味着投资房屋的收益较好。然而，需要注意的是，高租金收益率并不一定意味着高回报率。在评估租金收益率时，还需要考虑其他因素，例如房屋的折旧情况以及物业费用等。这些因素都会影响到最终的回报率。

例如，假设一座房屋每月租金为6000元，价值120万元，那么租金收益率为：(6000元×12个月)÷120万元×100%=6%。但是，如果房屋需要定期进行维修或更换设备，那么这些费用会减少实际收益。因此，在计算租金收益率时，必须考虑所有相关的费用。

另外，租金收益率也受到市场因素的影响。例如，如果所在城市的租金水平较高，那么即使投资房屋成本较高，租金收益率也可能较高。反之，如果所在城市的租金水平较低，那么即使投资房屋成本较低，租金收益率也可能较低。

综上所述，计算租金收益率时，不仅要关注租金收入和投资成本，还需要考虑房屋折旧、物业费用以及市场因素等。这些因素都会对租金收益率产生影响，因此需要综合考虑，以得出更准确的结论。

租金收益率怎么算的 (四)

优质回答租金收益率有三种算法：租金回报率分析法，租金回报率法，IRR法。

1、租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点是考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病是没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据，对按揭付款不能提供具体的分析。

2、租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款），优点在于考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病在于未考虑前期的其它投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

3、IRR法（内部收益率法）

公式：IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费）。

优点是IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素，也可以与租金回报率结合使用，IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

关于租金收益率

租金收益率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量地产方面投资收益情况，如在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标，因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。

租金收益率是一种计算投资回报率的计算方法，主要是针对地产方面的投资收益的计算，可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。

按照通常的逻辑，收益包含租金与物业自身升值两个部分，但是物业的升值一定是通过经营情况得到体现的，因此主要是对租金的预估，一般来说都会把10年作为计算IRR的期间。

内容参考

相信关于上海保障房的知识，你都汲取了不少，也知道在面临类似问题时，应该怎么做。如果还想了解其他信息，欢迎点击典诚律网的其他栏目。